Dépôt de bilan : que devient le bail commercial ?

La décision de l’administrateur

Le principe est donc celui du maintien du bail commercial en cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du locataire. Il revient ensuite en général à l’administrateur judiciaire, après avoir fait le point sur l’état des difficultés du locataire, de décider du sort de ce bail. Trois possibilités s’offrent alors à lui : il peut choisir de poursuivre le bail, d’y mettre fin ou encore de le céder. Quelle que soit la décision de l’administrateur, elle s’impose au bailleur. En effet, ce dernier ne peut s’opposer à la continuation du bail, même si, à la date d’ouverture de la procédure, le locataire lui doit des arriérés de loyers. De même, il ne maîtrise pas la date du prononcé de la résiliation du bail, qui peut intervenir, au choix de l’administrateur, à tout moment après l’ouverture de la procédure. Enfin, si l’administrateur décide de céder le fonds de commerce du locataire, bail commercial compris, l’agrément de l’acquéreur par le propriétaire n’aura pas à être recueilli même si le contrat de location contient une disposition en ce sens. Les règles spécifiques des procédures collectives priment en effet sur les éventuelles clauses contractuelles restreignant la vente de l’entreprise.

Les moyens d’action du bailleur

La marge de manœuvre du bailleur est très réduite. Une fois la procédure collective ouverte, il ne peut plus réclamer au locataire le versement des loyers restant dus. En effet, l’ouverture d’une procédure collective entraîne la suspension de toute action en paiement des créances nées avant le dépôt de bilan. En revanche, si, après l’ouverture de la procédure, le bail se poursuit et que le locataire persiste à ne pas payer ses loyers, le bailleur peut, cette fois, demander en justice la résiliation du bail pour ce motif.

Mais attention ! Il ne peut intenter cette action qu’au bout d’un délai de trois mois après l’ouverture de la procédure collective.

À noter : depuis 2008, le bailleur n’a plus la faculté de mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur la poursuite du bail commercial lorsque celui-ci tarde à se décider. Mais le bailleur peut toutefois lui adresser un courrier recommandé pour l’inviter à prendre position. Cette demande n’a aucun effet juridique, mais elle a le mérite d’attirer l’attention de l’administrateur sur la question.

© Les Echos Publishing - 2013