Quand un bail de courte durée se transforme en bail commercial

Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que cette location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Ils signent alors ce qu’on appelle un bail dérogatoire ou un bail précaire ou encore un bail de courte durée.

Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail (ni, en cas de refus de renouvellement, du paiement d’une indemnité d’éviction) ; mais, en contrepartie, il ne s’engage que pour une courte durée (ce qui lui permet, par exemple, de tester son activité...).

Précision : ce type de convention peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d’affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent, pour diverses raisons, s’engager de façon temporaire.

Et attention, lorsqu’un bail de ce type arrive à expiration (donc au bout de 3 ans maximum) et que le locataire se maintient quand même dans les locaux sans que le bailleur s’y oppose, il se transforme automatiquement, au bout d’un mois, en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

Un bail dérogatoire conclu pour une durée inférieure à la durée légale maximale

Cette règle vaut quelle que soit la durée pour laquelle le bail dérogatoire a été conclu, c’est-à-dire même pour un bail dérogatoire d’une durée inférieure à 3 ans.

C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire où un bail dérogatoire avait été conclu le 1^er août 2013 pour une durée de 6 mois renouvelable ne pouvant pas dépasser le 30 juin 2015 (donc une durée maximale totale de près de 2 ans). Au terme du bail (donc après le 30 juin 2015), le locataire était resté dans les locaux sans que le bailleur s’y soit opposé. Saisis du litige qui a alors opposé le bailleur et le locataire, les juges ont affirmé que le 30 juin 2015, le bail dérogatoire avait pris fin et qu’un bail commercial soumis au statut avait alors débuté.

Cassation civile 3e, 26 mars 2020, n° 18-16113

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