Bail commercial : quels effets en cas de congé irrégulier ?

Lorsque le propriétaire d’’un local loué par bail commercial donne congé au locataire, il est tenu de préciser les motifs pour lesquels il ne souhaite pas renouveler ce bail. Faute d’être motivé, le congé est nul.

Mais quelles sont les conséquences de cette nullité ? Pour les juges, qui se sont prononcés récemment sur cette question, le locataire dispose d’un choix : soit invoquer la nullité du congé et poursuivre le bail, soit renoncer à la nullité et solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction.

Rappel : sauf motif grave et légitime, le bailleur qui refuse de renouveler un bail commercial est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire.

Dans cette affaire, le locataire d’un local commercial avait reçu de la part du propriétaire un congé portant refus de renouvellement du bail et sans offre d’une indemnité d’éviction. Il avait alors demandé l’annulation du congé, faute pour celui-ci d’être motivé, et réclamé le paiement d’une indemnité d’éviction. Mais le bailleur avait estimé qu’il n’avait pas à payer cette indemnité puisque le locataire était resté dans les lieux.

Les juges n’ont pas été sensibles à cette argumentation. Pour eux, le fait que le locataire reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets d’un congé irrégulier. Du coup, le locataire pouvait valablement réclamer le paiement d’une indemnité d’éviction tout en se maintenant dans les lieux en attendant qu’elle lui soit versée.

Cassation civile 3e, 28 juin 2018, n° 17-18756

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