Le nouveau dispositif « Duflot »

Les contours du nouveau dispositif

Le dispositif « Duflot » s’adresse notamment aux contribuables qui acquièrent, entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou qui le font construire. L’investisseur, qui s’engage à louer le logement non meublé, à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de 9 ans, bénéficie ainsi d’une réduction d’impôt fixée à 18 % et calculée sur le prix d’acquisition ou de revient du logement. Ce taux étant porté à 29 % en cas d’investissement outre-mer. Une réduction d’impôt qui peut également bénéficier aux contribuables faisant l’acquisition de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Attention : l’assiette de la réduction d’impôt est doublement plafonnée, d’abord à un prix par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 €, puis à un plafond global de 300 000 € (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 € par an en métropole).

L’avantage fiscal est réparti sur 9 ans sans possibilité de report de la quote-part de la réduction annuelle qui excède l’impôt sur le revenu de l’année concernée.

Important : la réduction d’impôt « Duflot » est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux dont le seuil est fixé à 10 000 € à compter de l’imposition des revenus de 2013.

Pour être éligible au dispositif, le logement doit être situé dans des zones du territoire où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande. Le législateur a donc limité le nombre de communes éligibles au dispositif « Duflot » à celles situées dans les zones A, A bis et B1. La zone B2 n’étant éligible de façon automatique que jusqu’au 30 juin 2013 (et sous condition d’agrément au-delà). Les logements situés en zone C sont, quant à eux, exclus du nouveau dispositif.

À noter enfin que le bénéfice de la réduction d’impôt n’est pas limité à un seul logement par an mais à deux.

Des contraintes supplémentaires pour le bailleur

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le contribuable est soumis à des contraintes plus fortes que celles qui existaient dans le cadre général du dispositif Scellier. En effet, il doit s’engager à louer le logement dans la limite d’un plafond de loyer plus bas (environ inférieur de 20 % au prix du marché). Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont ainsi fixés pour 2013 à :

- 16,52 € en zone A bis ;

- 12,27 € dans le reste de la zone A ;

- 9,88 € en zone B1 ;

- 8,59 € en zone B2.

Et les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds précisés par décret, qui diffèrent en fonction de la localisation et du type de logement. Ainsi, par exemple, les ressources annuelles d’un couple de locataires ayant un enfant à charge et habitant à Paris (Zone A bis) ne devront pas excéder 71 515 €. Enfin, le respect de certaines normes de performances énergétiques, fixées par décret, est exigé.

La remise en cause de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt obtenue en vertu du dispositif « Duflot » est remise en cause si le propriétaire ne respecte pas l’un de ses engagements. Les cas de reprise de la réduction d’impôt sont principalement les suivants :

- le non-respect des conditions de mise en location (notamment celles relatives au délai de mise en location, au niveau de loyer ou de ressources des locataires) ;

- la cession du logement pendant la période d’engagement de la location ;

- le démembrement du droit de propriété des logements concernés.

Par exception, l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause si le contribuable (ou son conjoint ou partenaire de Pacs soumis à imposition commune) est atteint d’une invalidité, est licencié ou décède.

© Les Echos Publishing - 2014