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Si, au moment de la conclusion du bail commercial, le montant du loyer est librement fixé par le bailleur et le preneur, sa révision est, quant à elle, strictement encadrée par la loi.
La demande de révision
Tous les 3 ans, le loyer d’un bail commercial en cours peut faire l’objet d’une révision, en fonction de l’évolution d’un indice fixé par le contrat, généralement l’indice du coût de la construction (ICC) ou, lorsqu’il est applicable, l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Cette révision n’étant pas automatique, le bailleur ou le preneur doivent en faire la demande par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en précisant le montant du loyer demandé.
Le montant du loyer révisé
La hausse ou la baisse du loyer révisé ne doit pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence, intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
Illustration : soit un bail ayant pris effet le 12 janvier 2008 avec un loyer mensuel initial de 1 000 €. La demande de révision est notifiée le 12 janvier 2011. À cette date, le dernier indice publié est celui du 3e trimestre 2010 (valeur : 1 520). Au 3e trimestre 2007, la valeur de l’indice était de 1 443. Le montant du loyer révisé pourra donc être fixé à : 1 000 x 1 520 / 1 443 = 1 053 €.
Cette règle, dite du « plafonnement », peut parfois être écartée par le propriétaire. Ce dernier peut en effet demander une augmentation plus importante du loyer correspondant à la valeur locative du bien s’il démontre qu’une modification de l’environnement commercial du local a entraîné une variation de plus de 10 % de sa valeur locative. Ainsi, par exemple, l’implantation de constructions nouvelles entraînant une augmentation de la population peut justifier une hausse du loyer supérieure à celle résultant de la variation de l’indice.
De son côté, le locataire peut, lui aussi, s’opposer à une hausse du loyer par le jeu de l’indice et lui préférer une augmentation plus faible basée sur la valeur locative, lorsque celle-ci est supérieure au loyer en cours mais inférieure au plafond résultant de la variation de l’indice.
Illustration : soit un bail commercial dont le montant du loyer annuel initial est de 20 000 €. Trois ans après la date de prise d’effet du bail, la valeur locative est de 21 000 €. La variation de l’ICC au cours de la même période est de 8 %, portant le montant plafond du loyer à 21 600 € (20 000 x 8 %). Le montant du loyer révisé ne pourra donc pas, dans ce cas, excéder 21 000 €.
La révision conventionnelle
Parallèlement à la révision triennale, propriétaire et locataire peuvent prévoir une révision automatique du loyer par le biais d’une clause dite « d’échelle mobile ». Cette clause permet que le loyer soit révisé chaque fois que l’indice choisi par les parties varie et sans qu’il soit besoin d’en faire la demande.
© Les Echos Publishing - 2013
