Quand le loyer révisé d’un bail commercial doit être fixé à la valeur locative

Tous les 3 ans, le propriétaire ou le locataire d’un local commercial peuvent demander la révision du loyer du bail. Cette révision, à la hausse ou à la baisse, est en principe plafonnée à la variation de l’indice applicable au bail (indice du coût de la construction, indice des loyers commerciaux ou indice des loyers des activités tertiaires).

Toutefois, lorsqu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier ou de la rue, moyens de transport à proximité...) a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, les parties au bail commercial peuvent demander que le loyer révisé soit fixé à la valeur locative. On parle dans ce cas de déplafonnement du loyer.

En règle générale, c’est évidemment le propriétaire qui formule une telle demande car il souhaite une augmentation du loyer au-delà du plafond résultant de la variation de l’indice. Mais il peut parfois s’agir du locataire. Ainsi, dans une affaire récente, le locataire avait demandé que son loyer soit révisé et fixé à un montant correspondant à la valeur locative, soit à un montant inférieur au loyer en vigueur. À l’appui de sa demande, il faisait valoir que la modification des facteurs locaux de commercialité, à savoir la construction dans le quartier de nombreux logements et bâtiments à usage industriel et scolaire et la rénovation de la portion de l’avenue sur laquelle son commerce était situé, avait entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Bien entendu, le propriétaire s’était opposé à cette demande car selon lui, une amélioration de la valeur locative ne peut pas justifier une baisse de loyer. Mais les juges ont donné gain de cause au locataire. En effet, ils ont considéré que la valeur locative avait effectivement varié de plus de 10 % et que le loyer révisé devait donc être fixé à cette valeur locative. Et ce, même si le loyer en cours était supérieur à la valeur locative.

Précision : dans cette affaire, le loyer en cours était très supérieur à la valeur locative, même avec l’augmentation de plus de 10 % !

Cassation commerciale, 24 mai 2017, n° 16-15043

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