Refus de renouvellement d’un bail commercial : gare au formalisme !

Lorsque le bailleur d’un local donné à bail commercial souhaite ne pas renouveler ce bail à l’arrivée de son terme, il doit envoyer congé à son locataire, par acte extrajudiciaire (autrement dit par acte d’huissier de justice), au moins 6 mois à l’avance. De même, lorsqu’il refuse une demande de renouvellement formulée par le locataire, il doit, dans les 3 mois suivant cette demande, lui notifier ce refus par acte extrajudiciaire. Et attention, s’il procède autrement, sa décision est sans effet.

Ainsi, dans une affaire récente, un locataire avait envoyé à son bailleur, par acte d’huissier de justice, une demande de renouvellement de son bail commercial. Lors de la délivrance de cet acte, le bailleur avait déclaré à l’huissier son refus de renouveler le bail en indiquant « vouloir reprendre son bien ». Ce dernier avait alors mentionné cette déclaration sur l’acte.

Considérant que son bail commercial avait pris fin à son terme en raison de ce refus de renouvellent, le locataire avait réclamé le paiement d’une indemnité d’éviction au bailleur.

L’exigence d’un acte notifié par le bailleur

Mais lors du contentieux qui s’en est suivi, la demande du locataire avait été rejetée par les juges. En effet, ces derniers ont considéré qu’à défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au locataire, la déclaration de refus de renouveler le bail, exprimée verbalement par le bailleur en réponse à l’interpellation de l’huissier lui notifiant une demande de renouvellement du locataire, ne constituait pas un acte de refus de renouvellement.

Autrement dit, le refus de renouvellement exprimé oralement par le bailleur à l’huissier de justice était sans effet. Et du coup, le bail s’était trouvé renouvelé ! Le locataire ne pouvait donc pas demander une indemnité d’éviction.

Cassation civile 3e, 24 septembre 2020, n° 19-13333

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