Conclure un bail dérogatoire après un bail commercial pour les mêmes locaux ?

Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que cette location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux et signent alors ce qu’on appelle un bail dérogatoire. Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail (ni, en cas de refus de renouvellement, du paiement d’une indemnité d’éviction), mais, en contrepartie, il ne s’engage que pour une courte durée (ce qui lui permet, par exemple, de tester son activité...).

Précision : ce type de convention peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d’affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent, pour diverses raisons, s’engager de façon temporaire.

Pour pouvoir conclure un (ou plusieurs) bail (baux) dérogatoire(s), trois conditions doivent être remplies. Premièrement, sa durée totale ne doit pas dépasser 3 ans. Ensuite, le bailleur et le locataire doivent avoir clairement manifesté leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux, par une clause insérée dans le contrat. Enfin, le bail doit être conclu « lors de l’entrée dans les lieux du locataire ».

Concernant cette dernière condition, la Cour de cassation a récemment précisé que les parties précédemment liées par un bail commercial peuvent valablement signer, à la fin de celui-ci, un bail dérogatoire pour les mêmes locaux. En effet, la condition que « le bail doit être conclu lors de l’entrée dans les lieux du locataire » a pour vocation d’interdire aux parties de renouveler un bail dérogatoire afin de se soustraire au statut des baux commerciaux. Mais, selon les juges, elle n’interdit pas que le locataire ait occupé les locaux auparavant en vertu d’un autre titre, permettant ainsi que bailleur et locataire puissent conclure un bail dérogatoire pour les mêmes locaux au terme d’un bail commercial.

Cassation civile 3e, 1er février 2018, n° 16-23122

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